近期，一張圖片在網(wǎng)上流傳，內(nèi)容是環(huán)北京部分地區(qū)房?jī)r(jià)的情況。根據(jù)圖中所示，環(huán)北京樓市龍頭燕郊房?jī)r(jià)從2017年的38000元跌至今年的18000元，跌幅超52%。跌幅最大的是永清，單價(jià)從23000元跌到6500元，跌超71%。跌幅最小的是開(kāi)發(fā)區(qū)，單價(jià)18000元跌至10000元，跌幅44%。

從這張圖片來(lái)看，在過(guò)去的3-4年時(shí)間里，環(huán)北京地區(qū)房?jī)r(jià)普跌40%以上。真相是否如此？

 

環(huán)北京一哥燕郊房?jī)r(jià)下跌

來(lái)自中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，截止2017年11月，以廊坊（燕郊）為代表，從2017年4月最高點(diǎn)到12月累計(jì)下跌36.9%，跌幅居全國(guó)之首。房?jī)r(jià)中位數(shù)由4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米。

而在此后的數(shù)年時(shí)間里，燕郊房?jī)r(jià)依然低迷不振。2017年廊坊限購(gòu)政策升級(jí)，是燕郊房?jī)r(jià)大跌的主要因素。有網(wǎng)友整理了燕郊近10年的房?jī)r(jià)變化，同樣可以看到2017年政策出臺(tái)后，燕郊房?jī)r(jià)進(jìn)入低谷。

 

貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前燕郊二手房均價(jià)為1.8萬(wàn)元，大廠(chǎng)、固安永清等二手房均價(jià)分別為1.6萬(wàn)元、1.3萬(wàn)元和1萬(wàn)元，霸州最低，單價(jià)0.91萬(wàn)元。

另?yè)?jù)鏈家網(wǎng)成交系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，燕郊二手房?jī)r(jià)格于2017年4月達(dá)到最高點(diǎn)，掛牌均價(jià)為32633元/平方米。而市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，燕郊二手房均價(jià)在2017年的高點(diǎn)至少超過(guò)3萬(wàn)元。即便以3萬(wàn)元和最新的1.8萬(wàn)元計(jì)算，在3-4年時(shí)間里，燕郊房?jī)r(jià)也跌了40%。

 

首付50萬(wàn)浮虧100萬(wàn)

綜上所述，燕郊房?jī)r(jià)較頂部下跌40%水平概率相當(dāng)高，而更多的證據(jù)還出現(xiàn)在燕郊各個(gè)樓盤(pán)的歷史成交之中。記者通過(guò)貝殼找房APP查詢(xún)燕郊的一個(gè)樓盤(pán)，福澤御園，2017年4月底52平成交價(jià)158萬(wàn)，而今年9月成交的52.3平84萬(wàn)，跌幅接近50%。

燕郊大盤(pán)星河皓月的歷史成交，同樣顯示出房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的跡象。貝殼找房APP星河皓月歷史成交顯示，2017年上半年該樓盤(pán)普遍成交價(jià)在3萬(wàn)元以上，最新成交價(jià)則多在2萬(wàn)元上下。2017年3月16日，該樓盤(pán)有一個(gè)一室一廳成交207萬(wàn)元，今年9月份，同樣面積朝向的房屋，成交價(jià)僅100萬(wàn)元，跌幅超過(guò)50%。

對(duì)于頂部買(mǎi)入燕郊房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，損失較大。按照房?jī)r(jià)跌幅40%計(jì)算，假設(shè)有投資者以50萬(wàn)元首付三成在2017年頂部買(mǎi)入一套房產(chǎn)（總價(jià)167萬(wàn)元左右），那么這套房產(chǎn)目前市值在100萬(wàn)元左右，賬面浮虧67萬(wàn)元，加上3年多的房貸、稅費(fèi)等，其總計(jì)虧損可能達(dá)到100萬(wàn)元左右。

也就是說(shuō)，投資者首付3成50萬(wàn)在2017年市場(chǎng)頂部買(mǎi)入燕郊房產(chǎn)，并持有至今的話(huà)，將浮虧百萬(wàn)。

 

有些中介轉(zhuǎn)行擺攤賣(mài)菜

由于地理位置更加靠近北京主城區(qū)，燕郊脫穎而出成了環(huán)京一哥，也成了投資客狂熱追捧的地帶，曾經(jīng)在短短半年時(shí)間創(chuàng)造了從單價(jià)破兩萬(wàn)元奔3萬(wàn)元?jiǎng)χ?萬(wàn)元。

隨著河北省廊坊市在2017年3月和6月兩次出臺(tái)嚴(yán)格的限購(gòu)政策，非本地戶(hù)籍僅允許購(gòu)買(mǎi)一套房，并且需要提供三年社�；蚣{稅證明，燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速冰凍。

據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，今年7月份環(huán)京住宅市場(chǎng)多個(gè)區(qū)域成交量下跌，其中燕郊環(huán)比降幅最大，環(huán)比下降62%。從成交均價(jià)環(huán)比來(lái)看，燕郊降幅最大，成交均價(jià)1.88萬(wàn)元/㎡，環(huán)比下降5%。

今年的情況比去年下半年已經(jīng)好了很多。去年7月至12月，燕郊各月成交金額均維持在3億元以下，按照一套房200萬(wàn)左右粗略計(jì)算，去年每個(gè)月成交不過(guò)150套左右。

整個(gè)行業(yè)面臨沖擊，部分中介門(mén)店關(guān)門(mén)歇業(yè)，甚至出現(xiàn)了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人兼職轉(zhuǎn)行擺攤賣(mài)菜的情況。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)2017年底報(bào)道，天洋城小區(qū)北側(cè)的菜攤攤位旁邊放著一塊興達(dá)置業(yè)的房產(chǎn)信息牌。菜攤老板告訴記者，他本來(lái)是房產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人，但是在市場(chǎng)調(diào)控下，想買(mǎi)房沒(méi)資格，想賣(mài)房沒(méi)人買(mǎi)，只能兼職賣(mài)點(diǎn)菜，貼補(bǔ)家用。

“現(xiàn)在整個(gè)燕郊的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，店鋪關(guān)門(mén)率達(dá)到50%以上，從業(yè)人員轉(zhuǎn)行率達(dá)到70%以上，用舉步維艱來(lái)形容當(dāng)前的從業(yè)環(huán)境一點(diǎn)也不為過(guò)。”

環(huán)深圳地區(qū)房?jī)r(jià)上漲

資深房地產(chǎn)行業(yè)人士表示，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)和人口支撐的房?jī)r(jià)大漲，都是空中樓閣。事實(shí)上，以燕郊為首的環(huán)北京房?jī)r(jià)大漲，都是北京需求外溢所致，環(huán)京地區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口資源等，難以支撐高房?jī)r(jià)。

作為南北經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊，北京引領(lǐng)著環(huán)京樓市的回調(diào)，而深圳，則帶領(lǐng)深圳都市圈的小伙伴們，房?jī)r(jià)頻頻創(chuàng)出新高。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站近期發(fā)布2020年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，8月份惠州新房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅1.9%全國(guó)第一，廣州二手房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅1.7%，全國(guó)第一。

二手房漲幅更甚。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主辦的全國(guó)房?jī)r(jià)行情數(shù)據(jù)顯示，東莞9月份二手房均價(jià)達(dá)到20184元，同比上漲31.43%，漲幅全國(guó)第一；深圳二手房均價(jià)達(dá)到75588元，同比上漲16.87%，漲幅全國(guó)第八；廣州二手房均價(jià)38774元，同比上漲14.47%，漲幅全國(guó)第十五；惠州、珠海兩個(gè)城市二手房均價(jià)同比分別上漲5.56%和2.56%，環(huán)深圳城市只有中山房?jī)r(jià)下跌，同比跌幅1.35%，但依然跑贏全國(guó)平均水平。數(shù)據(jù)顯示，9月份全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅中位數(shù)為-2.28%。

產(chǎn)業(yè)和人口聚集，是房?jī)r(jià)上漲的核心動(dòng)力。以北京為代表的京津冀都市區(qū)，除了北京經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀外，其他城市都面臨著經(jīng)濟(jì)下滑的壓力，天津去年GDP增速僅4.8%，遠(yuǎn)低于全國(guó)水平。河北省GDP則連續(xù)6年增速在7%以下。人口方面，北京人口已經(jīng)連續(xù)4年出現(xiàn)流出，天津人口4年未漲。

 

反觀廣東，2015年GDP增速達(dá)8%，2016年、2017年GDP增速均超過(guò)7.5%，近兩年GDP增速有所下滑，增幅分別為6.8%和6.2%。領(lǐng)頭羊深圳在今年上半年的表現(xiàn)更是亮眼，GDP增速已經(jīng)回正。而在人口方面，廣東已成全國(guó)第一人口大省，人口吸引力全國(guó)第一，近年來(lái)人口持續(xù)大幅流入，已經(jīng)連續(xù)5年人口增加超過(guò)百萬(wàn)。