買(mǎi)房多付了十幾萬(wàn)？物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)怎么收？多地住建部門(mén)回應(yīng)購(gòu)房“取消公攤”

由于購(gòu)房后公攤面積的不透明，以及實(shí)際使用面積的模糊性，近日，多地官宣商品房將實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售后，“取消公攤”再度成為熱搜關(guān)鍵詞。

與此同時(shí)，對(duì)購(gòu)房成本和用房成本的影響也再度被討論，有購(gòu)房者疑惑，“之前買(mǎi)的是不是多交錢(qián)了？”“物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)會(huì)怎么收？”

澎湃新聞為此采訪(fǎng)了多地住建部門(mén)，各地住建部門(mén)人士表示，該政策用意并非取消公攤，而是計(jì)價(jià)方式和宣傳口徑的變化，此舉意在讓購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)能夠更清晰地了解所購(gòu)居住空間的實(shí)際大小，有助于購(gòu)房者分辨出商品房的性?xún)r(jià)比。對(duì)于“物業(yè)費(fèi)”、“采暖費(fèi)”、“稅費(fèi)”等用房成本的討論，則仍需配套政策的支持。

買(mǎi)房多付了十幾萬(wàn)？多地住建部門(mén)回應(yīng)：“取消公攤”并非不計(jì)公攤

12月17日，張家口市住建局等4部門(mén)近日印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，通知指出，將鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷(xiāo)售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。

12月12日，衡陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合市住建局、市發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷(xiāo)售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》，明確自2025年1月1日起，該市行政區(qū)域內(nèi)商品房將實(shí)行按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售。

對(duì)大部分購(gòu)房者而言，由于公攤面積無(wú)從測(cè)量、無(wú)從計(jì)算，因此，政策發(fā)布后，“取消公攤”的呼聲再起。部分購(gòu)房者將“按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售”簡(jiǎn)單等于取消公攤，并直言“買(mǎi)了房的怎么辦，能退嗎”。

對(duì)此，張家口市住建局相關(guān)工作人員對(duì)澎湃新聞表示，“取消公攤”的意思是鼓勵(lì)房企按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售，并非不計(jì)公攤成本，只是計(jì)價(jià)方式的變化，讓消費(fèi)者消費(fèi)得明明白白。

其實(shí)，早在衡陽(yáng)和張家口之前，已有多地提出可按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售。

今年9月，湘潭市發(fā)布《湘潭市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》的18條措施，在優(yōu)化住房銷(xiāo)售方式方面提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可實(shí)行按住房套內(nèi)面積(不含公攤面積)計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售。

廣東肇慶市則于今年5月出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，明確從2024年5月1日起全市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售。

更早之前，合肥于去年7月召開(kāi)全市房地產(chǎn)工作專(zhuān)題會(huì)議，也提出“為避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。”

從探索實(shí)施“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售”的城市來(lái)看，多地住建部門(mén)工作人員表示，“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售”并非直接取消公攤，更多的是計(jì)價(jià)方式和宣傳口徑的一個(gè)變化。

肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員對(duì)澎湃新聞表示，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言購(gòu)房總價(jià)并沒(méi)有太大影響，只是宣傳口徑的變化。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售后，購(gòu)房者看得更直觀(guān)，得房率高的項(xiàng)目自然更受歡迎。

有地方住建局人士提及，政策發(fā)布后一些購(gòu)房者打電話(huà)問(wèn)，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是不是說(shuō)之前買(mǎi)的房子多交了十幾萬(wàn)？其實(shí)是沒(méi)有的，還是會(huì)折合住房的公攤成本，按套內(nèi)面積計(jì)算的單價(jià)會(huì)比以建筑面積計(jì)算的單價(jià)高。舉例來(lái)說(shuō)，對(duì)購(gòu)房者而言，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的情況下，花1萬(wàn)元買(mǎi)1平方米，就是你住的那一平方米，而按建筑面積來(lái)算單價(jià)可能是8000元，只是計(jì)價(jià)方式的變化。

事實(shí)上，“取消公攤”并非取消業(yè)主共同分?jǐn)偟墓�用建筑面積，而是在住房交易環(huán)節(jié)調(diào)整為按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不等于取消公攤。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是指在房屋銷(xiāo)售時(shí)，以房屋實(shí)際可使用的面積(即套內(nèi)面積)為基準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)價(jià)，而不包括公共部分(如樓道、電梯、設(shè)備房等)的面積；而“取消公攤”則是指完全去除公共部分面積的概念，這在實(shí)際操作中很難實(shí)現(xiàn)。

從衡陽(yáng)發(fā)布的政策就不難看出，公攤?cè)钥陀^(guān)存在。政策規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售前，應(yīng)當(dāng)公示有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告和下列分?jǐn)偳闆r：(一)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿�稱(chēng)、用途、位置、面積；(二)參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ�面積的商品房的名稱(chēng)、用途、位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；(三)不分?jǐn)偟墓灿貌课弧?/p>

同時(shí)，衡陽(yáng)市住建局在今年8月發(fā)布的政策解讀中提及，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂商品房網(wǎng)簽合同時(shí)，應(yīng)與購(gòu)房人約定按套內(nèi)建筑面積(專(zhuān)有建筑面積)計(jì)算商品房?jī)r(jià)款。購(gòu)房者辦理的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)仍會(huì)體現(xiàn)房屋建筑面積、專(zhuān)有建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ�面積三個(gè)數(shù)據(jù)。

物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)怎么收？目前仍按建筑面積執(zhí)行

值得一提的是，目前，物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)，稅費(fèi)大多是按建筑面積來(lái)計(jì)算，多地宣布“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售”后，也有網(wǎng)友疑惑后續(xù)是否會(huì)換作以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)算。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，若未來(lái)物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等均依據(jù)套內(nèi)面積計(jì)算，不僅能降低購(gòu)房者的居住成本，還能激發(fā)其購(gòu)房意愿，有望助力房地產(chǎn)市場(chǎng)在連續(xù)多年成交量下滑的趨勢(shì)中企穩(wěn)，甚至實(shí)現(xiàn)回升。

不過(guò)，從張家口、肇慶等出臺(tái)政策的城市來(lái)看，相關(guān)用房成本的調(diào)整尚未跟進(jìn)。

以肇慶為例，在新規(guī)出臺(tái)后，肇慶城投·星悅四季項(xiàng)目采取按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)和按照建筑面積計(jì)價(jià)兩種方式。據(jù)樓盤(pán)工作人員介紹，兩種計(jì)算方式的單價(jià)有所不同，但總價(jià)是相同的。對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的收取問(wèn)題，項(xiàng)目工作人員表示，目前仍按建筑面積計(jì)算。

肇慶市住建局工作人員表示，目前僅計(jì)價(jià)方式作出調(diào)整，其他收費(fèi)仍按原政策執(zhí)行。

張家口市住建局工作人員也坦言，物業(yè)、供熱、稅費(fèi)等問(wèn)題都需要多部門(mén)共同出臺(tái)政策才能實(shí)施調(diào)整，部分事權(quán)也不在地方，需要上級(jí)層面來(lái)制定。

另?yè)?jù)房企內(nèi)部人士介紹，該企業(yè)在衡陽(yáng)的項(xiàng)目尚未在執(zhí)行層面做出具體調(diào)整，“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售”政策尚未傳導(dǎo)至項(xiàng)目層面。

從房產(chǎn)交易稅費(fèi)來(lái)看，陸騎麟指出，在稅費(fèi)方面與面積掛鉤的主要是契稅和房產(chǎn)稅。若按套內(nèi)面積計(jì)算，短期內(nèi)契稅所受的影響最為直接且顯著。

房產(chǎn)稅方面，目前，上海、重慶等地試點(diǎn)房產(chǎn)稅政策與建筑面積掛鉤，(上海的免征點(diǎn)為家庭人均60平方米，重慶則針對(duì)180平米以上高檔住房征稅)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，若房產(chǎn)稅全面鋪開(kāi)，則將受到更大的影響。

契稅方面，據(jù)今年11月12日財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過(guò)140平方米，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

澎湃新聞注意到，公告并未明確面積為建筑面積還是套內(nèi)面積。

有央企營(yíng)銷(xiāo)人士對(duì)記者表示，目前來(lái)看“按套內(nèi)面積銷(xiāo)售”僅是計(jì)價(jià)口徑的問(wèn)題，若后續(xù)有根本性的政策扭轉(zhuǎn)，則需要更多的配套政策來(lái)完善，包括對(duì)于過(guò)去的所有存量項(xiàng)目、在售項(xiàng)目如何解決聯(lián)動(dòng)問(wèn)題等，是比較復(fù)雜的。

在陸騎麟看來(lái)，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售正逐漸成為未來(lái)的主流趨勢(shì)。不過(guò)，一旦政策廣泛實(shí)施，也將引發(fā)一系列新問(wèn)題，如新老住宅面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的差異可能導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)中稅費(fèi)計(jì)算復(fù)雜化等。因此，政府在推動(dòng)政策時(shí)，不僅要著眼于短期內(nèi)刺激樓市回暖，還需制定配套措施，以全面應(yīng)對(duì)并解決可能產(chǎn)生的后續(xù)問(wèn)題。

“取消公攤”對(duì)買(mǎi)房會(huì)造成什么影響？

“取消公攤”熱搜背后，58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，當(dāng)前公眾不滿(mǎn)的焦點(diǎn)在于購(gòu)房后公攤面積的不透明，以及實(shí)際使用面積的模糊性，按套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)價(jià)將使購(gòu)房者消費(fèi)更加清晰透明。

在陸騎麟看來(lái)，好房子與公攤面積的概念其實(shí)并非相互排斥。從現(xiàn)狀來(lái)看，部分高端住宅項(xiàng)目由于配備了豪華的會(huì)所、氣派的入戶(hù)大堂及豐富的公共活動(dòng)空間，這些設(shè)施雖計(jì)入公攤面積，卻并未妨礙它們成為品質(zhì)住宅的代表。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，公攤面積一定程度上是客觀(guān)存在的。“以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售”也并非“取消公攤”。無(wú)論是以建筑面積計(jì)算還是以套內(nèi)使用面積計(jì)算，無(wú)非是購(gòu)房單價(jià)有所不同。不過(guò)，將商品房改為按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)并非多此一舉，對(duì)于提高房屋面積透明度等方面有著積極意義。

肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人此前提到，政策文件中在“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售”前有一句話(huà)：“推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法規(guī)范、優(yōu)化和公開(kāi)住房公攤面積計(jì)算方式，合理適度提高得房率”。以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳的形式，既可以對(duì)實(shí)打?qū)嵉玫降莫?dú)享面積計(jì)價(jià)情況進(jìn)行自我考慮，也可以兼顧考慮公攤面積情況，以便分辨出商品房的性?xún)r(jià)比。

衡陽(yáng)市住建局也指出，相較于按建筑面積計(jì)價(jià)，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)方式對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，能夠更直觀(guān)地了解實(shí)際購(gòu)買(mǎi)的居住空間大小，即“得房率”，有利于購(gòu)房者對(duì)房屋價(jià)值的判斷。

關(guān)榮雪指出，除上述所說(shuō)的按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)有助于購(gòu)房者更直觀(guān)地了解所購(gòu)住房的實(shí)際價(jià)格，減少因信息不對(duì)稱(chēng)所引發(fā)的糾紛，提升市場(chǎng)透明度的影響外，長(zhǎng)期來(lái)看，這一政策也有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)更加公平合理地發(fā)展，使得購(gòu)房者能更容易接受房屋的定價(jià)，可能帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度的提高。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)進(jìn)一步提到，現(xiàn)在購(gòu)房者都相對(duì)理性，購(gòu)房時(shí)對(duì)得房率指標(biāo)的關(guān)注也較高，得房率低的房子競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較差，所以，開(kāi)發(fā)商基本不會(huì)故意做大公攤面積、降低得房率。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“取消公攤”的討論其實(shí)由來(lái)已久，大家普遍在討論其對(duì)于購(gòu)房成本和用房成本的影響。目前來(lái)看，以建筑面積或是以套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易對(duì)購(gòu)房總價(jià)或沒(méi)有太大影響，但長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，若物業(yè)、供熱、稅費(fèi)等計(jì)價(jià)模式作出調(diào)整，則可進(jìn)一步影響購(gòu)房者的用房成本。(計(jì)思敏)