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神話破滅!一線城市豪宅成交斷崖式下跌 價格腰斬案例出現(xiàn)

2019-02-15 10:28:26 來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 作者: 點擊圖片瀏覽下一頁

 作為中國高凈值人群投資的首選,房子尤其是豪宅,在過去的很多年間備受青睞,豪宅資產(chǎn)可以保值增值,似乎也成為某種共識。

  然而2018年以來的市場正在顛覆以上認(rèn)知?硕饠(shù)據(jù)以及21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道的一線調(diào)查顯示,北上廣深的一手豪宅成交斷崖式下跌,二手豪宅則正在失去流動性,價格腰斬的案例也已出現(xiàn)。

  豪宅成交量暴跌背后,首先是過去幾年亢奮的市場對需求的透支。此外,經(jīng)濟(jì)下行、信貸緊縮、改善型需求被抑,使更多的買家選擇了觀望;一手豪宅庫存壓力大增,二手市場流動性降低,形成了惡性循環(huán)。

  豪宅“不再豪”。當(dāng)住房回歸居住屬性、投資增值效應(yīng)不再,豪宅的流動性缺乏、降價或者降配,有很大可能在未來發(fā)生。

  “豪宅還是一個好的投資品嗎”?站在2019年的開端,這或許是中國房地產(chǎn)市場從業(yè)者、投資者都需要思考的問題。

  慘淡的豪宅

  2018年,盡管主流房企都實現(xiàn)了銷售的明顯上升,但北上廣的豪宅項目操盤手,日子卻不好過。

  中國豪宅市場高度集中在一線和準(zhǔn)一線城市,其中北、上、深、杭這4城的占比超過70%。

  據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2018年豪宅市場明顯降溫,以京、滬、廣為代表的傳統(tǒng)一線城市豪宅市場成交套數(shù)分別為2156、3610和503套,不足2016年成交的30%;北、上、廣、深、杭五城豪宅成交總量也僅9493套,創(chuàng)下5年來新低,不足2016年全年交易量的4成。

  “2018年北京、深圳的豪宅成交量腰斬,更為極端的是,三亞市場的頂豪幾乎全沒。”易居集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱說。

  杭州、南京等準(zhǔn)一線城市,豪宅雖未如此慘淡,但成績亦不如2016年。以杭州為例,全年成交豪宅623套,同比上漲21%,但依舊不及2016年的一半。

  不僅豪宅開發(fā)商難過,那些想要變賣豪宅的業(yè)主更難。2018年,一線城市二手豪宅普遍 “有價無市”,成交的都要大幅降價。

  在廣州,珠江新城豪宅標(biāo)桿凱旋新世界等知名豪宅,目前掛牌價的跌幅均在10%左右,成交量寡淡;在上海,年前有消息傳出,上海浦東陸家嘴世茂濱江花園近20套豪宅拋售,且“嚴(yán)重低于市價”。

  在深圳,已經(jīng)出現(xiàn)了好幾例豪宅大幅降價成交。去年12月,南山區(qū)深圳灣翡翠海岸一套89平米房源從1650萬的高位下跌270萬,以1380萬成交。

  最慘的是那些在2016年9月左右高位入市的業(yè)主,如今自住的是“浮虧”,投資的則確定是虧損了。

  “北京市場基本有價無市,一套房子總價在500萬,還有流動性,而且大部分是剛需。一上千萬,流動性就很差了,一上三四千萬基本就沒流動性。”2018年3月以后,經(jīng)濟(jì)學(xué)家魏杰在中介門店的實地調(diào)研中,觀察到了這一現(xiàn)象。

  “千萬級以上的二手物業(yè)買賣情況,在市場不好的時候,成交會更加不樂觀,”美聯(lián)物業(yè)全國研究總監(jiān)何倩茹表示。

  破滅的神話

  房地產(chǎn)研究者杜麗虹對多個國家和經(jīng)濟(jì)體的樓市研究發(fā)現(xiàn),在下跌的市場中,豪宅產(chǎn)品的抗跌性并不比普通住宅高,相反,其波動性可能更大。

  “房地產(chǎn)誰來接盤是個大問題,” 魏杰則指出了當(dāng)前豪宅的最大問題:流動性。

  克而瑞發(fā)現(xiàn),1000萬-2000萬以內(nèi)的一手豪宅占到所有豪宅成交量的75%,2000萬以上就很難賣了;魏杰在二手房市場的調(diào)研也反映了這一點。

  克而瑞認(rèn)為,究其原因,主要是由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行,居民收入水平增幅放緩,購買力不足,部分城市房價收入比已經(jīng)接近30,豪宅就更加難以企及。另一方面,豪宅市場在2015、2016年曾有一波供應(yīng)和銷售的大爆發(fā),很多需求被提前透支了。

  而美聯(lián)物業(yè)全國總監(jiān)何倩茹表達(dá)了不同看法,“所有的居住產(chǎn)品的成交量都下降了,豪宅的成交量減少是合理現(xiàn)象。”

  何倩茹認(rèn)為,豪宅產(chǎn)品向有錢人開放,流通性本來就不算很大,而且隨著樓價的上升,高總價產(chǎn)品的流通領(lǐng)域只會變得更窄。

  但即便是在1000萬-2000萬的市場,由于改善性換房需求被抑制,限貸政策仍較嚴(yán)格,也進(jìn)一步阻滯了豪宅市場的流動性。

  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道的調(diào)查顯示,在這一價格階段的購買者,一般都是二套房,目前一線城市的二套房首付普遍在七、八成,接近全款,他們的資金實力不足,普遍考慮換房,也就是要賣掉一套再買,但在當(dāng)下的市場,并不好出手。

  一個例子是,廣州的葉女士今年計劃換房,“因為家里添了新成員,想要換一套更大點的房子,但因為二套房首付很高,要先賣房才能支付,但自己的房子現(xiàn)在也賣不出去。”葉女士說。

  深圳的林慧看上了同小區(qū)一套170平米的房子,總價最近降了兩、三百萬,但要先賣掉自己的兩房才能買得起,目前也被卡住了。

  多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出,由于過去3年房價的普漲,在當(dāng)前的一線城市,1000萬、2000萬的房子已經(jīng)算不上真正的豪宅,再進(jìn)一步的品質(zhì)升級要到3000萬及以上,這部分產(chǎn)品的購買力和流通性更差。

  克而瑞的統(tǒng)計顯示,總價在5000萬左右的別墅、獨棟別墅在2018年非常不好賣;二手市場同樣如此。

  價格高企、購買力不足、無人接盤,這些都導(dǎo)致豪宅的流通性大減,保值增值的光環(huán)消失。

  “內(nèi)地的豪宅無法追上香港。”深圳一大型開發(fā)商人士認(rèn)為,包括深圳在內(nèi),豪宅不具備稀缺性,各個城市可開發(fā)豪宅的土地也仍然很多;況且,香港的樓市也是全球的一個特例。

  從全世界范圍看,多家機(jī)構(gòu)的研究顯示,也僅有極少數(shù)城市、區(qū)域的豪宅,可以實現(xiàn)長期的保值增值。

  當(dāng)前,部分城市的豪宅已出現(xiàn)庫存上升的壓力。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),廣州180平米以上大戶型產(chǎn)品去化壓力顯著,獨棟、復(fù)式產(chǎn)品嚴(yán)重滯銷;深圳復(fù)式、五房及以上產(chǎn)品嚴(yán)重滯銷。

  克而瑞給開發(fā)商的建議是,因城施策,減少復(fù)式產(chǎn)品供給,提高產(chǎn)品適配性;控總價,適當(dāng)降低總價門檻,可以適度多做“經(jīng)適型”豪宅。

  這意味著,一手豪宅市場的降價、減配不可避免。

  對那些手握豪宅的業(yè)主而言,最好不要遇到需要變賣房產(chǎn)的資金危機(jī);若資金充?砷L期持有,但仍需考慮房地產(chǎn)稅的影響。

責(zé)任編輯: 劉偉
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