（2019年11月1日，無錫魯能萬怡酒店正式開業(yè)。 圖源：魯能集團官網(wǎng)）

這一次，魯能再次由香餑餑成為國家電網(wǎng)的燙手山芋。

3月20日至22日，中紀委公布十九屆中央第三輪巡視整改進展情況。作為45家被巡視單位之一，國家電網(wǎng)在巡視整改材料中表示，下決心退出房地產(chǎn)業(yè)。這意味著，到了國家電網(wǎng)和旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺魯能說再見的時候。

央企退地，從來不是一件簡單的事。這背后，究竟經(jīng)歷了哪些博弈？而在退地過程中，又該如何避免國有資產(chǎn)流失？

十年未完的大戲

央企退地，始于十年前。

2010年3月15日，中國兵器裝備集團旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擊敗了綠地集團，奪得當年北京地王海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊，一時間輿論嘩然，“央企造地王”、“造兵器的造地王”成為了業(yè)內(nèi)外津津樂道的話題。

2010年3月底，國資委出面作出表態(tài)，嚴令除中國建筑等16家央企可以繼續(xù)從事房地產(chǎn)業(yè)之外，其他78家央企必須限期退出。

對此，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌對中國新聞周刊表示，一方面，國資委此舉是為了避免過多央企進入房地產(chǎn)市場，從而引起無序競爭，另一方面，也是引導(dǎo)央企聚焦主責主業(yè)。

隨后，78家央企陸陸續(xù)續(xù)開啟退地行動，包括上述北京海淀東升鄉(xiāng)地王項目最終轉(zhuǎn)手保利地產(chǎn)。但整整十年過去，78家央企的退出都是一出沒能唱完的大戲，直到今天。

當年，國家電網(wǎng)也不在16家央企名單中，這意味著國家電網(wǎng)也必須退出房地產(chǎn)業(yè)，而作為國家電網(wǎng)旗下運作房地產(chǎn)業(yè)的平臺魯能集團，也迎來了一次重大的危機。

但國家電網(wǎng)的退地風波在次年就迎來轉(zhuǎn)機。

2011年，國資委再次公布，國家電網(wǎng)等主業(yè)為非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的5家央企獲準保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從而使允許從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企由此前的16家擴編至21家。當時，國資委有關(guān)負責人表示，一是魯能集團開發(fā)地產(chǎn)時間較早，二是業(yè)務(wù)規(guī)模較大。

顧云昌表示，整體看，近十年來，央企退地方式不一、進度不一。

對于國家電網(wǎng)而言，魯能集團一直保留至今。

直到今年3月下旬，中紀委公布了45家單位巡視整改材料，多家央企均提到，要聚焦主責主業(yè)，持續(xù)深化改革，剝離一些非主營業(yè)務(wù)。其中，國家電網(wǎng)表示，以更高的政治站位堅守電網(wǎng)主責主業(yè)，下決心退出傳統(tǒng)制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，堅決按期完成深化集體企業(yè)改革任務(wù)。

至此，國家電網(wǎng)揮別魯能集團將進入倒計時。

魯能蛋糕有多大？

從當初魯能身陷輿論危機之際國家電網(wǎng)成功入主，到經(jīng)歷退地危機時的分分合合，近年來，魯能集團一直疑霧重重。

在地產(chǎn)界，魯能一度被稱作隱形的巨無霸。2016年，魯能計劃將部分資產(chǎn)注入到旗下上市公司廣宇發(fā)展，重組文件披露魯能及關(guān)聯(lián)方都城偉業(yè)共有36家涉及地產(chǎn)的子公司。有證券機構(gòu)預(yù)測魯能的土地儲備高達2000萬平方米，貨值超4000億元。不過，對于魯能集團到底有多少家底，一直是個謎。

地產(chǎn)業(yè)研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2016年，魯能集團以646.7億的銷售業(yè)績，位列中國房企銷售業(yè)績第18名；2017年，魯能集團的業(yè)績再次提升，實現(xiàn)銷售額881.7億元，位列全國第22位。

其時，魯能集團業(yè)績的增長令人矚目。但此后，魯能集團突然從各大行業(yè)排行榜中消失了。

不過，廣宇發(fā)展日前的一則關(guān)聯(lián)交易公告則顯露出如今魯能的規(guī)模。這則公告顯示，2018年魯能集團的營業(yè)收入為491.9億元，凈利潤45.2億元；2019年前11月魯能集團的營業(yè)收入為265億元，凈利潤49.98億元。數(shù)據(jù)顯示，相比于2018年，2019魯能集團的營收規(guī)模有所縮小。

作為魯能集團持股超70%的上市地產(chǎn)平臺，廣宇發(fā)展相關(guān)負責人告訴中國新聞周刊，目前上市公司廣宇發(fā)展正處于發(fā)布業(yè)績報告的靜默期，不便過多透露業(yè)績情況，但之前的業(yè)績快報能反映基本業(yè)績情況，總體看還是不錯的。

中國新聞周刊注意到，此前的業(yè)績快報顯示，廣宇發(fā)展2019年營業(yè)收入229.87億元，相比2018年的270.6億元下降15.04%，利潤總額41.44億元，相比2018年的34.29億元增長20.84%，即營收規(guī)模下降利潤上漲，與魯能集團變化趨勢一致。

進入2020年，魯能集團的業(yè)務(wù)規(guī)模進一步縮水。今年前2月，魯能集團營業(yè)收入只有19.7億元，凈利潤只有7773萬元。很顯然，魯能集團的家底有些已經(jīng)今非昔比。

退地中如何避免國資流失？

上述廣宇發(fā)展相關(guān)負責人告訴中國新聞周刊，近期也從媒體處聽聞國家電網(wǎng)退出房地產(chǎn)業(yè)的消息，為此該公司專門向魯能集團溝通此事，但截至目前沒有任何答復(fù)。

這位負責人進一步表示，這次國家電網(wǎng)剝離房地產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該是根據(jù)國資國企改革的要求推進，還沒有進一步的消息，他們只能等待消息，一旦接到正式通知，一定會發(fā)公告。

在日前公布的巡視整改材料中，國家電網(wǎng)表示，下決心退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，積極與國資委匯報溝通主要思路，促請國資委明確整改工作方向，按照國資委意見進一步完善退出和轉(zhuǎn)型方案，加快推動整改工作。

顧云昌告訴中國新聞周刊，參照之前央企退出房地產(chǎn)業(yè)的模式，通過股權(quán)交易等方式，將魯能集團轉(zhuǎn)讓到其他可以從事房地產(chǎn)業(yè)的央企，也是可以考慮的一種方式。

“國家電網(wǎng)剝離魯能地產(chǎn)，不再做魯能地產(chǎn)的股東，這本質(zhì)上是一個股權(quán)轉(zhuǎn)讓的流程，有一些事項需要格外注意”，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師告訴中國新聞周刊，一是要對目標公司的資產(chǎn)、財務(wù)（負債）、法律風險情況需要進行全面的評估調(diào)查。很多地產(chǎn)公司的資產(chǎn)是不動產(chǎn)，甚至還有不少是設(shè)定了擔保的不動產(chǎn)，看起來資產(chǎn)不少，但是負債也往往不少。而且，是否存在一定的法律風險，也是重點要審查的內(nèi)容。二是要分析新股東的資金能力，是否有利于目標公司的發(fā)展。三是法律文書的審核把關(guān)極為重要。關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓，相關(guān)的協(xié)議文件、會議紀要等都至關(guān)重要，權(quán)利能否實現(xiàn)，轉(zhuǎn)讓的目的能否實現(xiàn)，公司的控制權(quán)等，都需要通過這些文件去落實固定。

王玉臣進一步表示，一般來講，涉及這種重大國有資產(chǎn)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓除了履行常規(guī)的地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序外，還需要一些特殊的程序：一是還需要獲得相關(guān)部門的批準，尤其是國資委的批準。如果受讓方不是國有企業(yè)，甚至還可能需要同級人民政府的批準。經(jīng)過批準后，才能實施具體的轉(zhuǎn)讓流程；二是為了避免國有資產(chǎn)的流失，選定受讓方和確定轉(zhuǎn)讓價格的時候，需要更加公開公正，有的甚至還可能采用公開招標的方式進行等。整體看，既要具備可操作性，又要完全合法合規(guī)。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)截圖