政府作為住宅用地唯一供應者的局面將被逐步改變。

1月15日,國土資源部部長姜大明說,中國將研究制定權屬不變、符合規(guī)劃條件下,非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點,推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

這句話的重點是,非房地產(chǎn)企業(yè),如果手中有地,是可以用來建設住宅的。

這也意味著,政府不再是住宅用地的唯一供給者。

除此之外,姜大明還提到,中國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”,落實宅基地集體所有權,保障宅基地農戶資格權,適度放活宅基地使用權。但城里人到農村買宅基地的口子不能開,嚴格禁止下鄉(xiāng)人員利用農村宅基地建設別墅大院和私人會所等。

中國社會科學院農村發(fā)展研究所研究員李國祥向中新社國是直通車表示,增加住宅用地供應主體,對抑制房價過快上漲有積極意義,而放活宅基地使用權,可以讓農民分享土地帶來的增值收益。

壟斷如何被打破?

先來看一下壟斷是如何被打破的?

在中國,土地所有權有兩種,國有和集體所有。城市土地一律國有,農村土地,除國有部分外,歸集體所有。

也許會有人認為,城市土地價格高企,農村土地相對便宜,為何不到農村買地建房。

但事實上,中國《土地管理法》明確規(guī)定,農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。

換句話說,在農村買地建設商品房,本身屬于違法行為。小產(chǎn)權房,即是一類。

那么,允許非房地產(chǎn)企業(yè)提供住宅用地,是否意味著中國土地制度將迎來大的變革?

并非那么簡單!

首先,集體建設用地可以用來建設住宅,但住宅并不等于商品房。“利用農村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房”,意思是說,可以用來租,但不能賣,不過也算是住房。

2017年,全國就有13個城市開展此類試點工作。

其次,從政策設計到政策落地還有一段距離。土地制度要真正實現(xiàn)變革,李國祥認為,一個待解決為問題是,如何平衡地方政府的利益。

從這個角度看,政策在實際操作過程中若能取得好的效果,更具現(xiàn)實意義。

最后,土地制度真正實現(xiàn)變革,一定是以法律的形式確定下來。目前,中國《土地管理法》在住宅用地供應方面仍有嚴格要求。

房價會跌嗎?

再來說打破壟斷,房價會跌嗎?

從姜大明的講話中可以看出,“研究制定”和“探索”也是關鍵詞。換句話說,這只是一個開始,未來的住宅用地供給還要一步步探索。

李國祥認為,改革是一個探索的過程,對市場會產(chǎn)生怎樣的影響,有待進一步觀察。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,當前集體建設用地建設住宅,主要涉及租賃住房,對購買商品房的人們來說,影響不大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則提醒,住宅用地供應放開有一個大前提:權屬不變、符合規(guī)劃。從這個角度看,距離真正實現(xiàn)土地制度改革還有一段距離。

事實上,2018年房地產(chǎn)市場會怎么走,中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)有了明確表述:

加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益,支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,保持房地產(chǎn)市場調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,分清中央和地方事權,實現(xiàn)差別化調控。