4月25日下午，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》，以實際政策支持促進住房租賃市場發(fā)展。隨著文件下發(fā)，被認為達到數(shù)萬億規(guī)模的住房租賃產(chǎn)業(yè)獲得了最明確的資金渠道支撐。

此前2017年7月18日，住建部下發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(建房[2017]153號)，提出要多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場。當時的通知明確要求加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

而此次下發(fā)的文件明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領域、資產(chǎn)證券化開展程序以及資產(chǎn)價值評估方法等作出具體安排，并直接指出將在審核領域設立“綠色通道”。

分析人士指出，這一文件釋放了一個明確的信號，即政府在重點區(qū)域全力支持住房租賃企業(yè)的資本需求，這意味著這類公司將越來越受到資本的青睞，從而更好的拓展，進入良性循環(huán)。該政策的長期效果可以幫助傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式轉為自持運營模式，從而真正改變目前房地產(chǎn)開發(fā)普遍存在的短視效應。這也使得房地產(chǎn)長效機制有了實質性基礎。

為了更清晰理解，澎湃新聞為此采訪了多名專業(yè)人士，對這一重磅文件進行了詳細解讀。

培育專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)

文件明確了明確住房租賃基本條件，包括三個部分：

1，物業(yè)已建成并權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關手續(xù)；

2，物業(yè)正常運營，且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；

3，發(fā)起人（原始權益人）公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營能力及較強運營管理能力，最近2年無重大違法違規(guī)行為。

文件明確鼓勵專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。優(yōu)先支持項目運營良好的發(fā)起人（原始權益人）開展住房租賃資產(chǎn)證券化。

渤海匯金證券資產(chǎn)管理有限公司董事總經(jīng)理、資本市場部總經(jīng)理李耀光指出：文件進一步表明政府層面對長租公寓資產(chǎn)證券化的鼓勵態(tài)度，同時也設定許多規(guī)矩，使得日后的產(chǎn)品更加符合資產(chǎn)證券化和REITS的邏輯，這更有利于長租公寓資產(chǎn)證券化更健康的發(fā)展。

魔方生活服務集團副總裁金喆表示：這一規(guī)則明確對于物業(yè)性質，企業(yè)經(jīng)營能力，運營商的資質等提出了明確的要求，這意味著合法經(jīng)營，運營效率高的企業(yè)越會受到資本的青睞，從而更好的拓展，進入良性循環(huán)。相信這對于整個行業(yè)的輕資產(chǎn)運作會起到積極的作用。

中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄則認為，該政策的長期效果可以幫助傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式轉為自持運營模式。對于運營能力較強的房企來說，是新增的融資渠道。

兩類優(yōu)先支持地區(qū)

文件明確了優(yōu)先和重點支持領域，即：優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產(chǎn)證券化。

劉澄表示，該政策對于雄安新區(qū)和大中城市的影響不同在于，雄安新區(qū)還處于建設工作前期，而大中城市已經(jīng)形成符合條件的存量資產(chǎn)。而且，該政策對于房價影響不大，因為符合產(chǎn)權清晰、穩(wěn)定經(jīng)營的資產(chǎn)占整體市場比例較低。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，文件明確資產(chǎn)證券化會優(yōu)先支持的這些區(qū)域也是當下和未來租賃需求的集中地，資產(chǎn)證券化落地可以更好保障這些租賃需求重點區(qū)域。

兩個綠色通道

文件完善了住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序。并給予兩個綠色通道支持。

包括：各地住房建設管理部門應對開展住房租賃資產(chǎn)證券化中涉及的租賃住房建設驗收、備案、交易等事項建立綠色通道。以及各證券交易場所和中國證券投資基金業(yè)協(xié)會應根據(jù)資產(chǎn)證券化業(yè)務規(guī)定，對申報的住房租賃資產(chǎn)證券化項目進行審核、備案和監(jiān)管，研究建立受理、審核和備案的綠色通道，專人專崗負責，提高審核、發(fā)行、備案和掛牌的工作效率。

金喆表示，在新的通知指導下，相信公司未來所推行的新一期資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行會更加順利，相信這對于整個行業(yè)的輕資產(chǎn)運作會起到積極的作用。

收益法是最主要評估方法

文件在建立健全業(yè)務合規(guī)、風控與管理體系，建立健全自律監(jiān)管體系，合理評估住房租賃資產(chǎn)價值，強化中介機構和發(fā)起人責任等方面，提出了明確要求。

文件特別對估值進行要求：合理評估住房租賃資產(chǎn)價值。房地產(chǎn)估價機構對住房租賃資產(chǎn)證券化底層不動產(chǎn)物業(yè)進行評估時，應以收益法作為最主要的評估方法，嚴格按照房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)評估有關規(guī)定出具房地產(chǎn)估價報告。

上海城市房地產(chǎn)估價有限公司數(shù)據(jù)研發(fā)部項目經(jīng)理邵明浩表示，估值條款將專業(yè)機構的專業(yè)性和重要性凸顯出來，新規(guī)中不僅僅是對評估方法的規(guī)定，還規(guī)定什么樣的產(chǎn)品什么階段做什么樣的評估，旨在希望專業(yè)機構的介入能夠防范風險，增強把關。

此前長租公寓的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行過程中，評估機構的工作偏少，其實產(chǎn)品發(fā)行中的盡職調查，底層資產(chǎn)的資金測算，市場分析，以及項目上市交易以后的評估，都應該有評估公司的深度參與。

戴德梁行高級董事、北中國區(qū)估價及顧問服務部主管胡峰指出，在租賃住房資產(chǎn)證券化的物業(yè)估值中，由于考慮到物業(yè)運營模式是以長期自持經(jīng)營為主，因此會格外關注物業(yè)運營狀況以及收益水平，現(xiàn)金流是我們評判一個物業(yè)資產(chǎn)好壞的重要因素，因此收益法應作為最主要評估方法，通過判斷物業(yè)當前的收益以及未來可實現(xiàn)的潛在收益水平從而得出合理的市場價值。這對于租賃住房資產(chǎn)證券化市場的健康發(fā)展、保障投資人合法權益以及防控房地產(chǎn)市場風險進入資本市場有著重要的意義。

“最后一公里”

文件還明確提出，要重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動多類型具有債權性質的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示，在過去12個月里，有大量出臺一些類REITs的產(chǎn)品，比如ABS，而且還有一些銀行和企業(yè)的合作為長租公寓提供保障。事實上，正式的REITs在中國大陸還沒有，但從新的政策可以看到，政府在金融方面是往前邁進了一大步�？梢钥吹巾攲釉O計對長租領域的支持，這對市場長期有效發(fā)展非常有作用。從此次的政策來看，在金融方面是有很明顯的往前走的一步。姚耀提到，從國外發(fā)達國家來說，長租公寓其實是一個主流的成熟的資產(chǎn)類型。而海外的REITs會受到投資者追捧的原因是，REITs最大的特點是抗經(jīng)濟周期能力比較強，經(jīng)濟好的時候需求比較大，經(jīng)濟不好的時候也較為穩(wěn)定。長租公寓是比較穩(wěn)定的一個產(chǎn)品，投資者是希望有一個穩(wěn)定的回報。REITs除了政策上的幫助，在市場上也是一個比較有吸引力的產(chǎn)品。

胡峰表示，“以資產(chǎn)證券化實現(xiàn)了住房租賃企業(yè)從投資、運營、退出渠道構建完整的產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式的閉環(huán)，為企業(yè)加大投資租賃住房提供了信心和動力，也有利于提高資產(chǎn)運營管理能力提升項目投資收益。特別是對今后公募REITs推出時個人投資者可以不用買賣實物資產(chǎn)，投資住房租賃REITs就可以享受到物業(yè)增值收益和投資回報。