銀監(jiān)會(huì)原官員稱“買(mǎi)不起北京房子”，調(diào)控呼吁長(zhǎng)效機(jī)制

房?jī)r(jià)這個(gè)話題，在哪里都是熱點(diǎn)。3月26日，2017年博鰲亞洲論壇的最后一場(chǎng)，主題為“樓市泡沫：中國(guó)會(huì)例外嗎？”論壇現(xiàn)場(chǎng)人員爆滿，相比其他多場(chǎng)分論壇人氣更旺。

關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅的預(yù)言，10年前就開(kāi)始了。但一直到2016年，一線城市的房?jī)r(jià)還在漲，泡沫破滅卻一直沒(méi)有來(lái)。

論壇上，人民大學(xué)副校長(zhǎng)吳曉求表示，沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，也沒(méi)有只漲不破的泡沫。中國(guó)樓市泡沫滯后，但不會(huì)例外。與之相反，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康則認(rèn)為，有美國(guó)次貸危機(jī)、日本樓市崩潰前車(chē)之鑒，中國(guó)樓市不會(huì)重蹈美國(guó)、日本的覆轍。

最近國(guó)務(wù)院、央行、發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)高層對(duì)房地產(chǎn)密集表態(tài)，同時(shí)各地掀起“限購(gòu)潮”。各地最近房地產(chǎn)調(diào)控再次利劍高懸，僅3月以來(lái)全國(guó)已有二十多個(gè)城市啟動(dòng)或升級(jí)了限購(gòu)。作為中國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，北京近期出臺(tái)了調(diào)控組合拳，確認(rèn)“認(rèn)房、認(rèn)貸、認(rèn)離婚”，同時(shí)在貸款期限上，也從30年降至25年，以表明政府調(diào)控樓市的決心。政府在不同場(chǎng)合提及房地產(chǎn)市場(chǎng)，始終表示中國(guó)金融體系總體健康，但房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在風(fēng)險(xiǎn)，要嚴(yán)加防范地產(chǎn)泡沫。

房?jī)r(jià)泡沫何時(shí)破？

“北京的房子我都買(mǎi)不起。”銀監(jiān)會(huì)原副主席蔡鄂生在2017年博鰲亞洲論壇上的這句話上了幾天的網(wǎng)絡(luò)熱搜。不僅政府官員覺(jué)得北京的房?jī)r(jià)貴，就連大學(xué)教授也覺(jué)得北京的房?jī)r(jià)有些離譜。

“已經(jīng)過(guò)去4年了，一開(kāi)始我雄心勃勃覺(jué)得一定贏，因?yàn)橹袊?guó)不可能違背這樣的規(guī)律，到現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)我輸?shù)母怕时容^大。”論壇上，吳曉求談及了自己2013年與地產(chǎn)大亨任志強(qiáng)打的一個(gè)賭，“那時(shí)候北京四環(huán)以里大概是7萬(wàn)左右，我覺(jué)得非常離譜，認(rèn)為不能漲了。”

造成自己打賭輸了的原因，吳曉求認(rèn)為，是M2（廣義貨幣供應(yīng)量）增速太快拉高了房?jī)r(jià)。“從2008年金融危機(jī)以來(lái)，中國(guó)M2的增長(zhǎng)速度太快了。巨大的M2存量，要購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)，不會(huì)作為現(xiàn)金狀態(tài)出現(xiàn)。”

齊魯資管首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷支持了吳曉求的觀點(diǎn)，認(rèn)為“樓市泡沫肯定會(huì)破滅”，并且給出了最早在2019年破滅的預(yù)測(cè)。同時(shí)給出數(shù)據(jù)，2017年后流向樓市的資金或?qū)�減少，中國(guó)樓市已不再具有全面普漲的行情。“盡管樓市目前還是社會(huì)熱錢(qián)的最大去處，但熱錢(qián)會(huì)隨著熱點(diǎn)切換而改變流向。”李迅雷說(shuō)，“世界上沒(méi)有一個(gè)只漲不跌的市場(chǎng)，房地產(chǎn)周期一般是18到25年，如果從2000年開(kāi)始算起，這個(gè)周期的上行階段也已走得差不多了。”李迅雷因此認(rèn)為，這沒(méi)有任何力量可以逆轉(zhuǎn)，哪怕是繼續(xù)限制土地的供給，也無(wú)法避免房地產(chǎn)熊市的出現(xiàn)。

被問(wèn)及市場(chǎng)如果出現(xiàn)泡沫破裂，導(dǎo)致樓市崩盤(pán)的原因又是什么時(shí)，吳曉求認(rèn)為，杠桿如果不下調(diào)，就會(huì)崩盤(pán)。“現(xiàn)在12萬(wàn)塊錢(qián)一平米的房子還要去買(mǎi)，我認(rèn)為這是不理性的。我們要讓它下來(lái)，只有一個(gè)辦法，就是減少對(duì)私人部門(mén)的杠桿，如果這點(diǎn)做到，我們的泡沫就不會(huì)破裂；如果做不到，泡沫就會(huì)破裂。”

對(duì)于李迅雷的這一觀點(diǎn)，賈康并不認(rèn)同：日本樓市泡沫破滅的時(shí)候城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到70%以上，而中國(guó)現(xiàn)在只有40%左右。

天花板

論壇上，港交所首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松用了一個(gè)形象的比喻來(lái)說(shuō)明現(xiàn)在中國(guó)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)到底有多貴：“房?jī)r(jià)再漲10%能買(mǎi)下上交所所有上市公司，再漲20%可以買(mǎi)下上交所和深交所，再漲30%可以買(mǎi)下上交所、深交所和港交所。”根據(jù)去年底的數(shù)據(jù)估算，中國(guó)房產(chǎn)總量是270萬(wàn)億元，而上交所、深交所、港交所所有上市公司市值加起來(lái)約70多萬(wàn)億。中國(guó)的房?jī)r(jià)到底還會(huì)不會(huì)漲？

“現(xiàn)在就是幾十個(gè)城市的房?jī)r(jià)在漲，大部分城市已經(jīng)不可能再漲了。”在博鰲論壇上，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)表達(dá)了他的觀點(diǎn)。

針對(duì)房?jī)r(jià)風(fēng)暴中心的北京，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，與去年相比，2017年北京樓市整體降溫將是大趨勢(shì)。“指望今年北京的房?jī)r(jià)大幅上升的可能性不大。”

如何抑制房?jī)r(jià)的問(wèn)題，北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)姚洋表示：“房?jī)r(jià)漲的時(shí)候，大家都覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)一直漲下去，只有讓它跌幾次，腰斬一次，大家才知道痛。”

李迅雷稱，任何的泡沫破裂都會(huì)造成恐慌性下跌，要跌的話一起跌，跌完之后該漲的還是會(huì)漲回來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)畢竟還有動(dòng)力。

呼吁長(zhǎng)效機(jī)制

“中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒(méi)有改變，只要這個(gè)基本面不改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)改變。” 住建部部長(zhǎng)陳政高近日在國(guó)新辦的會(huì)上稱。

“當(dāng)前，從‘管’的角度來(lái)看，政府已經(jīng)出臺(tái)了若干個(gè)調(diào)控政策，還儲(chǔ)備了若干個(gè)調(diào)控政策，這些政策足夠調(diào)控市場(chǎng)所用。”陳政高稱，正在根據(jù)中央要求制定房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，這對(duì)房地產(chǎn)會(huì)起到一個(gè)保障作用。

不過(guò)，此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，是長(zhǎng)效機(jī)制，但事實(shí)上還難以在短期見(jiàn)效。“即便今年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的休整期，但房企面臨的生態(tài)環(huán)境依然復(fù)雜多變。”上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波稱。

據(jù)李迅雷分析，從貨幣政策的寬松度看，央行將今年貨幣政策回歸中性的態(tài)度非常堅(jiān)決。李迅雷認(rèn)為，在全球的貨幣流動(dòng)性趨緊的趨勢(shì)下，今后幾年隨著經(jīng)濟(jì)增速回落及外匯凈流出，貨幣增速應(yīng)該會(huì)緩慢回落，這對(duì)于樓市并不利。

     記者注意到，李揚(yáng)引述銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康的觀點(diǎn)，認(rèn)為現(xiàn)在“分城調(diào)控”的政策是有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)妥的一個(gè)辦法。李揚(yáng)最后強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在，每一個(gè)城市根據(jù)自己的情況“因城施策”，自己判斷自己采取措施。“中央基本上不采取統(tǒng)一的政策，這也是有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的穩(wěn)妥的辦法。”對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控方式，李揚(yáng)在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)提出了不同的觀點(diǎn)，認(rèn)為資產(chǎn)市場(chǎng)如果把眼光盯在資產(chǎn)價(jià)格上，就是本末倒置。“中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控不應(yīng)把著眼點(diǎn)放在房?jī)r(jià)上，而應(yīng)當(dāng)調(diào)控一些可能影響價(jià)格的制度和規(guī)定。”李揚(yáng)說(shuō)。