這是一個值得注意的信號：長春的樓市新政沒有“一日游”，在消息首次發(fā)布半個月后，宣告落地實施了！

9月13日下午，長春市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)，正式發(fā)布了新政的實施細(xì)節(jié)——《留（來）長人才、農(nóng)民購房補貼和購房消費券辦理流程》。

根據(jù)這個流程，2021年9月1日至12月31日期間在長春市購房并符合相關(guān)條件的可以申請補貼和消費券。

購房補貼的標(biāo)準(zhǔn)是：人才按50元/平方米，農(nóng)民按80元/平方米給予購房補貼。

享受上述補貼，需要滿足以下3大條件：

1、具備大專及以上學(xué)歷高校畢業(yè)生、中級及以上專業(yè)技術(shù)職稱人員、高級工及以上執(zhí)業(yè)技能等級人員等留（來）長人才；進城農(nóng)民。

2、在本市行政區(qū)域內(nèi)（不含雙陽區(qū)、九臺區(qū)、公主嶺市及其它外縣市）國有土地上購買建筑面積90平方米以下新建商品住宅（不包括保障性住房、經(jīng)濟適用房），且應(yīng)符合唯一住房條件。

3、商品房網(wǎng)簽備案合同簽訂時間在2021年9月1日至2021年12月31日。

此外，為了鼓勵購房，長春市還推出了購房消費券。

購房消費券分為汽車消費券和家電消費券，滿足消費券發(fā)放資格的購房者可以選擇領(lǐng)取汽車消費券或家電消費券，僅可選擇其中一種且僅限領(lǐng)取一份。購房消費券總額度5000萬元，發(fā)放5000份，每份價值10000元，其中汽車消費券500份，家電消費券共4500份，先領(lǐng)先得，發(fā)完即止。

值得注意的是，上述購房新政是8月31日宣布的。

宣布的方式非常別致：在吉林省房地產(chǎn)協(xié)會的官網(wǎng)上，公布了“長春房協(xié)的情況通報”，宣布了一系列新政。

根據(jù)這個情況通報，樓市新政的主要措施是“長春房協(xié)”提出的，長春市房管局研究后同意了，然后委托房協(xié)宣布。

新政的內(nèi)容不僅包括上述的購房發(fā)補貼、購房消費券，還包括：

第一，減少了普通商品住宅用地供應(yīng)。

“通報”說，因近兩年住宅用地供應(yīng)量高位運行，本年度第3次集中供地以棚改用地、租賃住房用地為主，原則上不再供應(yīng)住宅用地。

第二，幫助房企減緩資金壓力，舉措有3個，最重要的是：“允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具保函，以保函替代預(yù)售資金監(jiān)管”。

第三，新房的公共配套提速。

第四，鼓勵開發(fā)企業(yè)對留（來）長人才和農(nóng)民購房給予優(yōu)惠，但成交價格應(yīng)不低于商品房備案價格的85%。放松公積金貸款政策，允許住房公積金家庭組合貸款。

也就是說，長春開啟了一個為期4個月的“購房節(jié)”。

在“購房節(jié)”里，符合條件的購買人，在市區(qū)購買90平方米以下的首套新房，可以享受最多85折（房企給予），以及每平米50到80元不等的補貼（政府給予），此外還有消費券和公積金支持。

假設(shè)一套房90平方米的房子，之前備案價是1.5萬元/平方米，總價是135萬元。那么，在新政下最多可以優(yōu)惠（按照進城農(nóng)民補貼標(biāo)準(zhǔn)）：

1350000×15%+90×80＝209700元。

這還沒有計算因為公積金支持力度加強，節(jié)省的利息。

長春新政半個月前發(fā)布之后，有讀者冷嘲熱諷，認(rèn)為政府補貼太少。其實政府補貼的意義不在于真金白銀有多少，而在于這是一個非常重要的政策信號。

看起來，政府給每套房子的補貼不過數(shù)千元，但因為有這個新政，房企可以打折的力度擴大了，統(tǒng)一為85折。

新政之前，相信房企也有一些折扣，但未必都能達(dá)到85折的力度。有了政府的號召，以及政府補貼、消費券、公積金的支持，房企一起打85折，可以營造一個非常好的消費氛圍，引發(fā)一波購房熱。

更重要的是，長春“購房補貼”最終沒有“一日游”，而是在公布了15天之后開始落地，說明這個做法被認(rèn)可了。

這就向市場傳遞了一個更為重要的信號：別理解錯了政府的樓市調(diào)控意圖，調(diào)控不是單邊打壓，而是有壓有托，保證房價、地價和市場預(yù)期的基本穩(wěn)定。

我之前多次講過，中國樓市進入了板塊輪動、輪流吃飯的階段。國家不太可能允許樓市齊漲齊跌。

2019年以來，板塊輪動明顯。先是大灣區(qū)政策松動（比如深圳在2019年11月11日取消豪宅線，廣州多個區(qū)推人才購房新政），樓市回暖，對沖了因為貿(mào)易戰(zhàn)和修例風(fēng)波對經(jīng)濟的壓力。

隨后，長三角樓市開始回暖。

等大灣區(qū)、長三角適度回暖之后，調(diào)控開始收緊，二手房成交參考價、封堵離婚購房漏洞等開始出臺。這意味著，大灣區(qū)和長三角需要從食堂退出了。

下一波進食堂吃飯的，是之前偏冷的城市。比如長春。

此外，鄭州、濟南、青島、石家莊、太原、環(huán)京等城市和地區(qū)，也需要適度回暖，以消化庫存。

上圖是過去三年半，主要城市出讓的土地，可以建設(shè)的房屋面積。可以看出，長春接近6000萬平方米，僅次于武漢、天津、青島、西安等城市，而長春的人口增量顯然無法跟上述城市相比。所以，可以預(yù)見未來1到2年，長春去庫存壓力巨大。

最近多個城市出臺了限跌令，比如株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、唐山等。

無論是限跌令，還是購房補貼，其實都是托市，這是從另外一個角度來調(diào)控樓市。

其實在疫情之后，歐美很多國家也啟動了樓市，來穩(wěn)定經(jīng)濟。比如美聯(lián)儲每月印鈔1200億美元，其中三分之二買國債，三分之一買了房利美、房地美等機構(gòu)發(fā)行的MBS。這相當(dāng)于每月有400億美元，直接印出來給了樓市。

正因為如此，2021年上半年美國樓市對美國GDP的貢獻(xiàn)率超過了中國。

美國早就完成了城鎮(zhèn)化，進入了后城鎮(zhèn)化時代；美國經(jīng)濟也早就不太依賴房地產(chǎn)了，而依靠實體經(jīng)濟和居民消費。但到了關(guān)鍵時刻，還是需要樓市拉一把經(jīng)濟。

而中國的城鎮(zhèn)化率（常住人口）還不到64%，仍然處于城鎮(zhèn)化進程之中，房地產(chǎn)對經(jīng)濟依然具有重要的拉動作用。正因為如此，國家調(diào)控的方向是穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期，而不是打壓房地產(chǎn)行業(yè)、讓房價大跌。

雖然過熱的時候，還是要打壓的，但偏冷的時候也必然要托一下。

看懂了這一點，有利于我們正確理解調(diào)控，正確認(rèn)識樓市的未來。

而這，正是長春新政落地的意義之所在。