房價剎車

據機構監(jiān)測，北上廣深四個一線城市的房屋租金開始出現下降，這個堅挺了近10年的數據在2008年金融危機以來首次出現下降。雖然降幅較低，但在樓市高壓調控的背景下，這被視為樓市拐點的一個明確信號。這輪房租的下調主要的傳導因素在于二手房交易的大幅度下滑，租房市場上的供應增加，房租隨之出現松動。目前，一線城市二手住宅的交易量已經降到低位，隨著交易量的持續(xù)低迷，未來房價的降幅還將進一步擴大。一二手房價格是聯動的，二手房的下跌必然會影響到新房。目前一線城市的新房又普遍受限價管控，同時年中的業(yè)績壓力和資金鏈壓力已經讓房企在這輪價格博弈中開始逐漸松動，相比利潤，現金流對他們而言更為重要。新房價格也隨之出現下滑。目前市場的交易節(jié)奏放緩，這足以說明本輪新政成效顯著。

去年的“9·30”新政疊加今年的“3·17”新政，一系列樓市調控之下，一線城市高昂的房價終于低下了頭。

變化首先出現在曾經火爆的二手房市場。剛剛過去的5月份，一線城市的二手房普遍出現了成交和價格下跌，在一線城市已經進入存量房時代的背景下，二手房價的變化無疑是個風向標，預示著樓市后期的趨勢。

此外，另一個觀察市場走向的重要指標——房租也呈下行態(tài)勢，4、5月份以來，京滬廣深的出租房源大幅增多，成交周期均有增加，房屋租金出現了輕微下降。多位業(yè)內人士指出，作為反映市場變化的指標，租金與成交周期對于房價的走向同樣具有參考意義。

上述兩個維度市場和指標的變化，是對新一輪樓市調控的率先反應。接下來的房地產市場，繼續(xù)降溫下行將是大概率，并將可能從一線城市蔓延至大部分被調控城市。

二手房量價下行

在四個一線城市中，北京作為3月份新一輪調控的領頭羊，限購限貸政策最為嚴厲。目前，北京二手房成交價、成交量均持續(xù)環(huán)比下行。剛剛過去的5月，京滬廣深二手住宅市場首次統(tǒng)一出現下行信號。

偉業(yè)我愛我家市場研究院數據顯示，5月北京二手房成交均價環(huán)比4月下滑2.4%。在有交易的12個區(qū)域中，多達8個區(qū)的成交均價都在下跌，僅有4個區(qū)的價格上漲。我愛我家稱，跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)，幅度均超過20%。

與此同時，北京二手住宅成交量也在進一步探底。據中原地產研究中心統(tǒng)計，截至5月30日，當月北京二手住宅簽約10236套，預計全月簽約在1.1萬套以內，而這是最近27個月的最低值。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉指出，在一系列政策疊加下，北京二手房市場購房需求明顯減少，交易需求直線下滑，市場交易量大幅減少，網簽量、簽單量也自然持續(xù)下跌。

而作為本輪最早開始嚴厲調控的一線城市，深圳的二手住宅成交價也在持續(xù)回落。

據中原地產監(jiān)測，過去三周（5月8-14日、15-21日、22-28日），深圳的188個樣本二手樓盤接連三周下行，成交均價分別為5.24萬元、5.08萬元、4.82萬元，已創(chuàng)下近70周最低記錄。

深圳中原調研指出，當前二手房業(yè)主報價頻繁波動，整體呈震蕩下行走勢，顯示業(yè)主對后市信心走弱。

廣州作為首個開啟“限賣”調控的一線城市，二手房交易行情受到外界關注。中原、合富等研究機構表示，當前廣州二手房的看漲信心明顯減弱。

“受新政調控影響，客戶觀望情緒持續(xù)，看房客明顯減少，整體市場成交進一步走低”，廣州中原發(fā)展研究部指出，從二手住宅盤源報價變化幅度看，本周報價下調5%以內的盤源增加最為明顯，較上周凈增5.6%。

此外，被外界認為本輪調控手段較溫和的上海，同樣出現了量價齊跌的狀況。

據鏈家市場研究部，4月上海二手住宅成交1.55萬套，環(huán)比下跌20.38%；此外，偉業(yè)我愛我家數據也顯示，上海該月二手房成交均價為51902元/平方米，環(huán)比3月下跌0.47%。與2017年成交價最高的2月份53228元/平方米相比，每平方米單價下跌約1500元。

中原地產首席分析師張大偉指出，目前一線城市二手房已經在調控的影響下出現“退燒”，下行主要還是表現在成交量上，而成交價的調整才剛剛開始，買賣雙方仍在博弈。胡景暉則表示，整個市場正在向買方市場轉變。隨著交易量的持續(xù)下滑，買家觀望情緒濃，市場議價空間在增大。

租金普遍回落

在二手房交易持續(xù)低迷的背景下，部分一線城市的存量房轉而出租。房屋租賃市場供應增加，使得房屋租金也隨之出現下滑。

21世紀經濟報道的調查顯示，一線城市租房價格正處于回落區(qū)間。

鏈家網北京站信息顯示，租房板塊下有多個房源均出現了降價標識。其中，降價房源約占掛牌房源總數的三成，多為4000-7000元的中低價房屋。在電話中，一位經紀人告訴記者，他代理的部分房源確有降價現象，主要是房主為了盡快租出而主動調低價格，但降價幅度并不大。

記者查詢發(fā)現，北京豐臺馬家堡一套56平米的一居室房屋，當前掛牌價為4900元，而在4月該小區(qū)同房型曾以5400元租出。此外，在西三旗、回龍觀等出租房源密集區(qū)域，均出現類似降價現象，下調幅度多在300元-1000元左右。

此外，多家租房網站的上海、廣州、深圳板塊也顯示，部分房源的房租同樣出現了降價現象。

機構的數據也印證了上述現象。鏈家研究院統(tǒng)計的房屋租賃數據顯示，一線城市租金已出現回落。4月，除北京房租創(chuàng)下12%的漲幅外，上海、深圳房租同比分別下跌4.77%、1.21%，廣州房租則相對穩(wěn)定。

目前，上海是租金回落最為明顯的一線城市，今年前五個月，上海的二手房租金已經出現三次環(huán)比下跌。

數據顯示，上海房屋租賃指數首次下跌的時間點出現在去年12月，環(huán)比下跌0.13%，結束了該指數連續(xù)上漲90個月的行情。今年1月起，上海延續(xù)了下跌態(tài)勢。

多家研究機構的數據印證了這一趨勢。4月，中原上海租金指數為238.2點，環(huán)比下滑1.09%，同比下滑4.38%，環(huán)比、同比跌幅均有所擴大。

不僅是租金出現回落。隨著一線城市的出租房屋供應量增加，房屋的出租難度也隨之上升。

據鏈家數據顯示，4月京滬廣深的房源成交周期（掛牌至簽約）均出現了7-20天不等的同比顯著增長。即使是在房租上行的北京，從去年1月到今年4月，成交周期在7天內的房源占比也由43%下降到27%，成交周期在15天以上的房源占比則從11%上升至28%。

胡景暉指出，在政策收緊的影響下，二手房買賣市場持續(xù)降溫，更多的業(yè)主選擇由售轉租。租賃市場房源供應量的增加，是房租得到有效平抑的原因。

“房租下跌跟樓市成交低迷有很大的關系。售盤少了，租盤就會多，供過于求租金就會回落，這幾乎是必然的。”廣州寒桐咨詢總經理韓世同對21世紀經濟報道記者表示，租金回落只是開始。今后，樓市成交凍結對租金的影響或將持續(xù)顯現。

持續(xù)降溫

胡景暉則發(fā)現，市場理性正在逐步回歸：“經過一系列調控，北京樓市曾經的恐慌情緒消失，業(yè)主不再惜售跳價，客戶不再恐慌搶房。目前市場的交易節(jié)奏放緩，這足以說明本輪新政成效顯著。”

“定價更為市場化的二手房及房屋租賃市場紛紛出現價格下滑，這說明管控的效果是積極和明顯的”，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，對于此類下跌信號，從正面的角度看，即市場暴熱的狀態(tài)確實在轉變。

嚴躍進進一步指出，一二手房價格是聯動的，二手房的下跌必然會影響到新房，尤其是目前一線城市均進入了存量房時代，每年的二手房成交遠大于新房，可以說二手房實際上決定了一個城市的房價定價體系；而目前一線城市的新房又普遍受限價管控，已然難以上漲，如果二手房繼續(xù)降價，新房價格體系也將加快被重構。

展望后市，多家研究機構均指出，樓市進一步降溫或將是大概率事件。

二手房市場方面，胡景暉認為，以北京為例，二手住宅交易量目前已降至低位，接下來或許還會下降，但降幅會逐漸變小，低位趨穩(wěn)將成為持續(xù)走勢。價格層面，由于前期漲幅過大，所以回調的空間依舊存在，隨著交易量的持續(xù)低迷，未來房價的降幅還將進一步擴大。

房屋租賃市場方面，嚴躍進表示，隨著畢業(yè)季的到來，租賃需求將會上升，預期市場或有反彈可能，但未來一兩年的趨勢仍是平穩(wěn)甚至下跌。

此外，中原研究中心指出，新一輪調控有繼續(xù)收網之勢，重點一二線城市和熱點三四線城市不僅收緊了限購限貸，限售政策也在快速向三四線城市蔓延，后續(xù)或將有超過50個城市執(zhí)行限售。隨著限售政策的鋪開，后市降溫或將從一線城市蔓延至大部分被調控城市。