今年的樓市調控不斷發(fā)力，多個城市密集出臺樓市調控措施，全國40余座城市開始“限購”或“限售”。

但對于買房人來說，除了要關注調控政策，還要全方位思考房子的價值。比如，市場上有幾類房子很難轉手，你都知道嗎？

小產權房

一直以來，小產權房都徘徊在樓市灰色地帶。所謂小產權房，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，因此售價遠比商品房便宜。

由于小產權房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案，所以不能辦理不動產權證。目前，小產權房的建造與交易均不合法，只有使用權而無所有權，因此小產權房不受現(xiàn)行房地產法律法規(guī)的保護。

今年8月底，國土部、住建部發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》稱，確定13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，引發(fā)了外界對于小產權房“轉正”的傳聞。

不過，近日有報道透露《國土資源部住房城鄉(xiāng)建設部關于房屋交易與不動產登記銜接有關問題的通知》，其中強調“防止小產權房通過不動產登記合法化”。

特殊政策限制的房子

對于購房者來說，國家的調控政策也是需要時時關注的，很多地區(qū)的房子不僅僅是限購，還有“限售”，買了之后是不能馬上轉手的。

因此，有政策限制的房子在買賣時，要看清政策規(guī)定，仔細研究當中的限制規(guī)定會不會影響自己的居住和使用。

熱點城市商住房

與住宅相比，商住房有以下特點：商住兩用房土地出讓年限最長為50年；大多數商住房是商水商電，水電等費用標準高于住宅；商住房不能遷入戶口，不能享受學校、居委會等配套設施；商住的物業(yè)費、供暖費，要比住宅貴；商住的公攤面積比較大，且因為有居住也有辦公，人員混雜。

今年年初，北京市住建委等5部門聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的限購問題。對于個人購房者來說，之前不限購的商住房，現(xiàn)在不僅限購，而且只能買二手商住房，此外，商住房購房人必須滿足在京無住房和商辦類房產記錄，且在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。

在實際中，關于商住房的許多限制條件很難同時滿足。從企業(yè)方來看，已經有政策規(guī)定，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上。在這種情況下，考慮到土地使用年限，恐怕難有企業(yè)會從個人手里購買二手商住兩用的房子。

從個人來看，如果一個人無房無貸款記錄，且滿足連續(xù)五年社保和納稅，且有能力全款買房，正常情況下，都會選擇能落戶、能貸款等普通住宅，而非商住兩用房。

房齡較大的二手房

買二手房時，很多人只注意到戶型、地段等，卻忽視了房齡這個重要因素。其實，如果二手房的房齡太老，會對辦理貸款、房屋保值、土地使用年限等方面都產生影響。

首先，房齡會影響二手房的評估。而買二手房終能貸多少款，是由評估值決定的。評估機構在對房屋進行評估時，其中有一項就是土地使用年限。很多房齡大的房子，土地使用年限會相應縮短，這樣會影響對房屋的評估。

房齡越老，貸款的年限就越短。土地使用年限是從開發(fā)商拿地開始算起的，房齡是從開發(fā)商建成房屋交房開始算起的，兩者相差時間甚至有超過10年的，也就是說房齡20年，有可能土地使用年限已超過30年。而如果房齡超過30年，那就只有個別銀行能貸款給你了。

另外，隨著時間的推移，房屋本身會出現(xiàn)越來越多的問題，比如墻體裂縫、門窗繡壞等，可能會影響房屋的價值。

產權不明確的房子

有些人在買房時會用親戚朋友的買房指標購房，這種房子在轉手時，很容易出現(xiàn)產權人不明確的情況，比如這邊產權證上寫著賣房業(yè)主的名字，那邊蹦出來一個人說房子是他的，錢都是他出的。更重要的是，很可能會影響到以后的賣房流程，對購房人很不利。

再比如，房子買完后，前房主的戶口不遷出去。很多人認為這沒有什么大問題，但實際上卻隱藏了很多風險，包括債務糾紛、拆遷或者小孩上學等，都容易出現(xiàn)麻煩。

現(xiàn)在大家對戶籍的問題越來越重視，關注度也越來越高，如果存在的問題一直無法解決，那么在你需要轉賣的時候，極有可能影響到成交價。

目前拆遷補償的情況雖然是以戶口本為主，但是在現(xiàn)實情況中還是會考慮到實際居住人口，因此復雜的戶口本也很有可能會增加額外不必要的麻煩。很多人為了孩子能上好學校而花重金買學區(qū)房，如果前戶主不遷出戶口，不排除上學名額被其占用的可能性。

綜上來看，雖然買房房貸壓力很大，但也不應盲目選擇一些價格較低但是隱藏風險的房子，否則不但可能影響正常的居住和使用，在日后想要轉手換房時，還會增添很多煩惱。