購得學(xué)區(qū)房發(fā)現(xiàn)賣家戶口未遷出 當(dāng)事人可向法院申請“行為保全”

對于購房者來說，買到心儀的房屋無疑是一件令人開心的事，但發(fā)現(xiàn)新買的房子上還留有其他人的戶口，卻不免鬧心。由于房屋買賣合同履行的時間較長，且往往涉及多名當(dāng)事人，買賣雙方很容易因為戶口遷移的問題產(chǎn)生糾紛。據(jù)統(tǒng)計，2015年至2017年，僅北京市第三中級人民法院就審理了53件涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件，其中兩成與“學(xué)區(qū)房”有關(guān)。三中院建議，涉及“學(xué)區(qū)房”戶口遷移的房屋買賣糾紛案件中，當(dāng)事人可申請“行為保全”暫時“凍結(jié)入學(xué)指標(biāo)”，禁止賣方使用涉案房屋所對應(yīng)學(xué)籍。

學(xué)區(qū)房內(nèi)戶口未遷出

賣家被判付違約金

昨天（19日）上午，三中院公布了一批涉戶口遷移房屋買賣糾紛的典型案例。

李斌（化名）將自己名下的一套建筑面積為144.52平方米的房屋，以880萬元的價格出售給趙海（化名）。簽訂《北京市存量房屋買賣合同》時，雙方約定：“甲方應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機關(guān)辦理完成原有全部戶口遷出手續(xù)。”

不久，房屋所有權(quán)變更登記至趙海名下。此時趙海才發(fā)現(xiàn)，自己購買的房子上還“掛著”兩個戶口。原來，這套房屋也是李斌前妻和兒子的戶籍所在地，2015年3月李斌與前妻經(jīng)法院判決離婚，此后房屋被判歸李斌所有。

對此趙海十分氣憤，自己購房時已經(jīng)明確表示，房子買來就是要解決孩子的上學(xué)問題。如今李斌兒子的戶口遲遲不能遷出，孩子的學(xué)區(qū)資格可能也會受到影響。于是，趙海將李斌起訴至法院，要求李斌承擔(dān)違約責(zé)任。

經(jīng)審理，法院認為，李斌在明知前妻、兒子的戶籍所在地在涉案房屋的情況下，仍然與趙海在合同中就戶口遷出和違約責(zé)任進行了約定，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。

房子倒手數(shù)次

賣家為案外人戶口“買單”

孫強（化名）、楊欣（化名）與閆博（化名）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。合同中規(guī)定，閆博要在規(guī)定日期之前將涉訴房屋交付給孫、楊二人，并在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)。

此后涉訴房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記至孫強、楊欣名下，但二人查詢發(fā)現(xiàn)，自己所購房屋上仍有戶口未遷出，二人因此將閆博起訴至法院。庭審中，閆博辯稱，未遷出戶口系原房東陳某的戶口，2010年自己從陳某處購得房屋，按所簽合同陳某應(yīng)在當(dāng)年12月31日之前遷出戶口，但此后陳某遲遲沒有遷走戶口。閆博認為，陳某戶口未遷出并非自己的意愿，因此否認違約。

一審法院判決閆博支付孫、楊違約金8.95萬元�？紤]到二審期間陳某戶口已遷出，孫、楊二人已成功遷入，二審法院撤銷了一審判決，改判閆博支付孫、楊違約金3.3萬元。

法院認為，雖然涉案房屋內(nèi)原有戶口并不屬于閆博本人或者親屬，但他在知道涉案房屋內(nèi)存有他人戶口，卻未盡合理審查義務(wù)，致使房屋不符合交付之條件，其行為已經(jīng)屬于違約。

涉“學(xué)區(qū)房”糾紛占兩成

當(dāng)事人可申請行為保全

三中院介紹，2015年至2017年，該院共審理涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件53件,呈逐年上升趨勢。法院對涉案房屋所處區(qū)域進行梳理后發(fā)現(xiàn)，20%的案件都涉及“學(xué)區(qū)房”買賣。

對于“學(xué)區(qū)房”相關(guān)糾紛來說，不僅關(guān)系著買賣雙方的戶口遷入遷出，還會對學(xué)籍歸屬產(chǎn)生重要影響，因此格外受到關(guān)注。為更好解決這一問題，三中院正在探索相關(guān)領(lǐng)域行為保全的使用。三中院民一庭孫京法官介紹說，根據(jù)法律規(guī)定，法院對于可能因當(dāng)事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執(zhí)行或者造成當(dāng)事人其他損害的案件，根據(jù)對方當(dāng)事人的申請，可以裁定對其財產(chǎn)進行保全、責(zé)令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為；即使當(dāng)事人沒有提出申請，法院在必要時也可以裁定采取保全措施。她表示，對于雙方明確約定系購買“學(xué)區(qū)房”，以購房落戶入學(xué)為主要目的的案件，如果雙方明確約定涉案房屋對應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買受人使用，在出賣人違約的情況下，很可能導(dǎo)致買受人購房目的無法實現(xiàn)。因此在此類案件中，對于買受人要求繼續(xù)履行合同的，為了防止出賣人惡意使用學(xué)籍，法院將探索在訴訟過程中適用行為保全，禁止出賣人使用涉案房屋及該房屋對應(yīng)的戶口的學(xué)籍。

據(jù)介紹，當(dāng)事人申請行為保全后，經(jīng)審查符合規(guī)定的，將由法院作出禁止使用涉案房屋及該房屋所對應(yīng)戶口學(xué)位的保全裁定。法院會及時向相關(guān)教育部門、學(xué)校送達裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，以確保案件審理過程中學(xué)籍資格不會被惡意使用。記者 孔令晗（完）